【听税1286】关于不动产及其维护费等进项税额的四个实务问答
时间：2024-09-02 访问量：11765
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关于不动产及其维护费等进项税额的四个实务问答
一、已抵扣进项税额的不动产改变用途用于免征增值税的项目是否需要作进项税额转出？根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）第六条规定，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减：
不得抵扣的进项税额＝已抵扣进项税额×不动产净值率
不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% 二、不动产改变用途用于允许抵扣进项税额的项目，可以抵扣的进项税额如何确定？根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）规定，不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）第七条规定，按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。
可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率 因此，不动产改变用途用于允许抵扣进项税额的项目，可按照上述两种方式计算可以抵扣的进项税额。三、购入或租入既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产，进项税额能否全额抵扣？根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。根据《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）第一条规定：自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。因此，购入固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产以及租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的进项税额可以全额抵扣。四、购入或租入不动产既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，因该资产支付的装修费、取暖费、物业费、维护费等各类费用对应的进项税额是否可以全额抵扣？ 上述政策规定允许全额抵扣的进项税额，是指购入固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产以及租入固定资产、不动产相应取得的进项税额，不包括购入或租入相关资产后支付的装修费、取暖费、物业费、维护费等各类费用对应的进项税额。
