【听税1189】房地产企业收到预售款，这些税交了吗？-精选课程-晓红说税-助力企业财税合规

房地产企业收到预售款，这些税交了吗？

一、增值税

根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人、小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

其中，一般纳税人的计算公式为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%（适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。）

小规模纳税人的计算公式为：应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%

注意：

1、房地产企业收到预售款时，可开具税率为“不征税”的增值税普通发票。

2、房地产企业是小规模纳税人的，销售自行开发的房地产项目取得的销售收入不能减按1%预征率预缴增值税。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治税务局根据当地情况制定。

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预缴税额=（预收款一应预缴增值税税款）×预征率

三、企业所得税

根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：

1、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

2、企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

其中，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市税务局按下列规定进行确定：

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税法》的规定，预售环节与业主签订《房地产预售合同》或《房地产销售合同》，属于产权转移书据，按合同所记载金额的0.5‰缴纳印花税。