【听税1263】企业销售不动产何时可以差额计算增值税？如何计算？-精选课程-晓红说税-助力企业财税合规

企业销售不动产何时可以差额计算增值税？如何计算？

一、企业销售不动产差额计税的情形

（一）一般纳税人

根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）（以下简称“14号公告”）的规定：

一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（二）小规模纳税人

根据14号公告，小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

二、差额计税，应纳税额（应预缴税额）如何计算？

根据14号公告，纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定的其他凭证。

（一）以发票为扣除凭证

应纳税额或应预缴税款=（全部交易价格（含增值税）-取得时发票的价税合计金额）÷（1+5%）×5%

（二）以契税完税凭证为扣除凭证的

1、2016年4月30日及以前缴纳契税的

增值税应纳税额或应预缴税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%

　2、2016年5月1日及以后缴纳契税的

增值税应纳税额或应预缴税额=［全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）］×5%

注意：纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

（三）以其他合法凭证为扣除凭证

增值税应纳税额或应预缴税额=［全部交易价格（含增值税）-凭证上的不动产作价金额］÷（1+5%）×5%